Как и для чего оспаривать кадастровую стоимость участка или недвижимости

Под кадастровой стоимостью подразумевают примерную ценность недвижимого объекта. Определяется она на основании законно установленных расчетов, определенных местными органами власти (региональными). На цену влияет множество факторов, в частности:

• общая площадь;

• тип недвижимости (участок, дом, коммерческие квадратные метры и так далее);

• технические параметры построек (если имеются);

• месторасположение недвижимости (логично, что земля в центральной части города обойдется на порядок дороже, чем у загородного небольшого огорода на даче).

При этом именно кадастровая стоимость является главным фактором, по которому оценивают и все пошлины, и налог при продаже или покупке недвижимости, и штрафы за нецелевое использование. В каждом регионе используется своя индивидуальная формула для расчета, с понижающими и повышающими коэффициентами. И если для физических лиц получившаяся цифра не играет особой роли (а во многих случаях и вовсе списывается в рамках предоставляемых государством льгот), то вот для бизнесменов разница в стоимости может составлять и несколько миллиардов рублей в год, которые приходится платить в качестве налоговых отчислений. Именно для этого и предусмотрено оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Если собственник считает, что эта сумма рассчитана неверно и фактическая рыночная ценность недвижимого объекта на порядок ниже — он может уменьшить её. Для этого понадобится обращаться в суд, заказывать независимую оценочную экспертизу. Но даже при этом расходах может получиться существенная экономия. Да и все издержки можно получить обратно в качестве компенсации: случаев, когда кадастровая стоимость определяется неправомерно и со значительными законодательными нарушениями — масса.

Это происходит автоматически. Для большинства регионов срок повторной кадастровой оценки недвижимости составляет 4 года. В Москве, Санкт-Петербурге — через каждые 2 года. Правда, весь этот процесс могут разбивать на несколько этапов. Например, в 2022 году в РФ проводилась общенациональная переоценка кадастровой стоимости земли. А в 2023 году — остальных недвижимых объектов, которые поставлены на учете в Кадастровой палате.

Опять же, формула и схемы, по которым осуществляется расчет, определяют местные административные органы. При этом уведомлять собственника о проведении новой оценки никто не обязан. Всю сопутствующую информацию он может получить самостоятельно, обратившись за получением выписки из ЕГРН. Вот только это практически никто не делает. А паниковать уже начинают, когда получают счет для погашения налоговых отчислений (или исполнительное производство за нарушения сроков оплаты, когда уже даже состоялся суд).

Могут ли при оценке допускать ошибки и неправильно оценивать недвижимость? В теории — нет. На практике — это случается повсеместно. Потому что на практике никто ни земельные участки не осматривает, ни строения, которые на них размещаются. И часто получается так, что оценка получается завышенной, в пользу государства. И тогда остается только вариант с оспариванием кадастровой стоимости на правовых основаниях в суде. Инициатором в этих случаях является именно истец, в лице собственника участка (или законного представителя лица).

«Новая» стоимость при расчете налогов, штрафов и прочих платежей начинает действовать с 1 января следующего года, который идет после проведения оценки. Например, если переоценку провели в сентябре 2022 года, все данные были поданы в Кадастровую палату и, соответственно, внесены в реестр, но обновленная стоимость будет действовать с 1 января 2023 года.

Соответственно, чтобы не столкнуться с ситуацией начисления слишком больших и неправомерных штрафов, налогов — рекомендуется в конце года, когда осуществляется переоценка — заказывать выписку из ЕГРН. И, при необходимости, инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимого объекта в суде.

В теории, собственник может просто по желанию инициировать процедуру оспаривания. Юристы же указывают, что весомых доводов для этого есть несколько:

• указанная сумма превышает реальную рыночную стоимость недвижимости;

• в выписке допущена ошибка при расчетах (редко, но встречаются и такие случаи).

Важно учесть, что последнее основание для оспаривания кадастровой стоимости не требует обращения в судебные инстанции. Необходимо обращаться с заявкой непосредственно в то учреждение, которым и проводилась оценка. Арбитражные судебные инстанции такими спорами не занимаются.

Законодательно не установлено, как должно проводиться оспаривание кадастровой стоимости. Соответственно, это можно сделать по обращению в судебную инстанцию. А можно — в административном порядке, обратившись к учреждению, что проводило оценку. Юридическая практика показывает, что в последнем случае имеет смысл отправлять заявку только при наличии фактических ошибок в документах по результатам экспертизы. Например, неверные математические расчеты или указание земельного участка с другим целевым использованием. В остальных случаях рассчитывать на снижение стоимости объекта не стоит. Однако заявление отправляется в любом случае, чтобы доказать перед судом, что истец предпринимал попытки досудебного урегулирования спора.

Кстати, начиная с 2023 года обращаться первоначально в учреждение, проводившее оценку — обязательно. То есть собственник теперь обязан проводить досудебное урегулирование (предпринимать попытки). В противном случае суд может отказаться в рассмотрении заявления (оставить без движения).

Разобравшись с тем, какая практика оспаривания кадастровой стоимости, нужно понять, как именно следует действовать собственнику. Есть 2 варианта: воспользоваться услугами профильных юристов или адвокатов, а также заняться всем этим самостоятельно. Второй вариант предпочтительней, если важно сэкономить. Но расходов, помимо правовой помощи, все равно будет достаточно.

Независимо от того, какие именно способы оспаривания кадастровой стоимости будут использоваться собственником, начинать необходимо с проведения независимой экспертизы. Есть множество частных компаний, предоставляющих данные услуги. А ознакомиться с полным перечнем аккредитованных оценщиков можно прямо на сайте Росреестра. Собственник может выбрать на свое усмотрение, с кем он будет сотрудничать. Цена их услуг разнится, но в большинстве случаев их действия можно расценивать как защиту интересов клиента. То есть можно рассчитывать хотя бы на незначительное уменьшение кадастровой стоимости. По времени все это занимает примерно 1 – 1,5 недели с момента обращения.

Получив результаты независимой экспертизы, следует подать заявление-претензию к учреждению, которое проводило первичную оценку. Отправлять уведомление следует либо на официальную электронную почту (документ заверить через ЭЦП), либо на почтовый адрес (рекомендательное письмо, то есть о получении которого, адресат обязан будет расписаться).Нюанс: в заявлении обязательно следует указывать, с какой даты необходимо провести «переоценку». Как правило, необходимо писать с той даты, когда начиналось начисление налога после уплаты за предыдущий расчетный период.

Как правило, ответ на заявление предоставляют в течение нескольких дней. Максимальный срок — 1 месяц (если документы поданы в комиссию). На практике, срок оспаривания кадастровой стоимости с их стороны часто нарушается. Но это в дальнейшем можно будет использовать при подготовке иска.Если требования заявителя будут выполнены, то на этом порядок оспаривания кадастровой стоимости можно считать завершенным. Все необходимые сведения будут переданы в уполномоченную палату. Перерасчет будет выполнен автоматически.

Если ответ отрицателен или вообще никакой реакции со стороны учреждения по заявлению не было, то тогда необходимо подготовить иск. К нему добавить следующий перечень документов:

• выписка из ЕГРН;

• нотариально заверенные справки и документы, подтверждающие статус собственника;

• отчет независимой экспертизы, где указана фактическая цена (устраивающая собственника);

• квитанция, подтверждающая уплату пошлины;

• квитанция, подтверждающая отправку заявления в учреждение (когда проводилось досудебное урегулирование спора).

Все это подается в канцелярию суда. В течение 5 дней истца уведомляют о результатах рассмотрения документов. Если будет открыто судебное производство, то его уведомят о дате проведения заседания.

Если производство судом инициировано, то в течение 15 дней ответчик имеет возможность подать отзыв (его копию обязательно также направляют истцу для ознакомления). Если этого не происходит, то все доводы будут приводиться непосредственно уже в суде.

Далее начинаются непосредственно судебные заседания. Как правило, после открытия производства первое назначают через 30 дней. Могут проводить и в заочном режиме, то есть без присутствия представителей от каждой стороны спора. На практике — при неявке заседания нередко переносят. По несколько раз (отсрочка каждый раз — не менее месяца). Эти решения уже принимает судья на свое усмотрение.

Если опираться на судебную практику, то случаи оспаривания кадастровой стоимости в последнее время участились. Примерно только в 30 – 40% случаев истцам удается добиться существенно снижения указанной суммы.

Не существует единой формы или образца заявления об оспаривании кадастровой стоимости. В верхней части просто указывается, кому именно направляется документ и на каких основаниях, а также от кого. Далее — суть заявления. И затем — перечень прикрепленных документов.

Не имея должного юридического опыта, рекомендуется для подготовки заявления обращаться к юристам. Они смогут включить и перечни законов, которые, по мнению истца, были нарушены с их стороны. И конкретные правовые требования, которых обязаны придерживаться учреждения, ранее проводившие оценку.Итого, оспаривание кадастровой стоимости земли в 2023 году радикальных изменений не получилось. Единственное весомое нововведение — это обязательные попытки досудебного урегулирования спора через подачу заявления сперва к оценщику. И только после его ответа (или игнорирования запроса) можно обращаться в судебные инстанции.